Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 2020

В прошедшем году рынок Петербурга наблюдал максимальный объем ввода торговых площадей с 2013 года. В рамках конференции IPGMarketInSight, руководитель отдела исследований и консалтинга, Валерий Трушин, рассказал о последствиях переговоров между собственниками и арендаторами и важности реконцепции ТЦ.

Основные показатели рынка

Прирост качественных торговых площадей по открытиям за 2020 год составил 172 000 кв.м. Таким образом, объем рынка Петербурга составляет 4,3 млн кв.м торговой недвижимости. Средний уровень вакансии оценивается в 9%.

Новый ввод

Петербургский рынок пополнился тремя объектами:

• Центр мебели и интерьера «Кубатура» в районе Купчино (140 тыс. кв.м);
• III очередь Outlet Village Pulkovo (8 000 кв.м);
• КДЦ Green Park в Славянке (23 900 кв.м).

Фактическое открытие ТЦ «Спутник» (60 тыс. кв.м) было перенесено на текущий год. Прогнозируется также ввод ТЦ в проекте ЖК «Лондон Парк» (около 60 тыс. кв.м в стилобате).

Вакансия

Сегмент торговой недвижимости Санкт-Петербурга можно рассматривать с двух точек зрения: рынок в целом и прайм сегмент. У прайм рынка существует лист ожидания вне зависимости от кризисных и пандемийных явлений.

Так, в сегменте прайм уровень вакансии практически не изменился, и корректировка произошла в пределах 0,2%. В ряде проектов произошли открытия новых операторов, несмотря на трудный год. Вакансия на общем рынке изменилась на 0,7 п.п.

Ставки аренды

Рынок проявил большую устойчивость к кризисным явлениям в сравнении с 2015 годом, когда наблюдалось максимальное снижение ставок аренды по ритейлу. В целом по рынку снижение ставки составило 10%, в прайм сегменте ставки снизились на 7 п.п.

Компромиссы собственников и арендаторов

Важно отметить, что в 2020 году собственники и арендаторы активно находили компромиссы в виде скидок на аренду и рассрочек. Это отразилось в умеренных росте вакансии и падении ставок аренды.

Уровень вакантных площадей в качественных концептуальных проектах находится на отметке в 2-2,5%. В целом по рынку уровень вакансии незначительно вырос и достиг отметки в 5,5%.

Необходимость реконцепции

На 2008-2010 годы пришелся бум строительства объектов торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. В силу того, что цикл жизни объекта торговой недвижимости составляет 5-6 лет, более 60% торговых центров города нуждаются в реконцепции.

В разрезе рынка торговой недвижимости эксперты говорят о необходимости реконцепции еще с 2017 года. Сейчас пандемия лишь увеличила эту необходимость, которая связана не только с моральным устареваем проектов и потребностью в рефёрбишменте, но и с основательной сменой концепции.

Потребительское поведение существенно изменилось в течение пандемии. В торговые центры вернулось от 70% до 80% покупателей в сравнении с показателями предыдущих лет. Теперь перед собственниками стоит задача вернуть часть целевой аудитории посредством смены концепции объекта.

Отсутствие свободных финансов после коронакризиса ограничивает владельцев ТЦ в комплексной реконцепции, но зато дает возможность отследить изменение потребительских привычек. Наблюдения позволят начать локальную реконцепцию и избежать избыточных вложений.

Хороший пример собственникам подает компания Ingka, которая продолжает реконцепцию ТРЦ «МЕГА Дыбенко», дополнительно отстраивая 25 тысяч кв.м. Даже стабильно востребованному проекту свойственно устаревание, и для соответствия потребительскому запросу необходимы капитальные изменения.

Девелоперам важно отслеживать настроения посетителей и доверять консультантам. В рамках создания концепции и торгового плана проекта консультант понимает, как будут распределены арендные площади, исходя из типов операторов. Впоследствии консультант силами собственных брокеров занимается заполнением новой концепции.

В дальнейшем управляющая компания ТЦ самостоятельно проводит ротацию. В случае, когда консультант может предоставить эксклюзивного зарубежного оператора, собственники ТЦ готовы продолжать сотрудничество, чтобы обеспечить себе дополнительный трафик.

Тренд на цифровизацию

За 10-12 лет наша жизнь сильно изменилась, неотъемлемой частью стали различные цифровые продукты. В частности, например, развитие e-commerce – сегодня сетевые и несетевые ритейлеры работают с крупнейшими маркетплейсами, создают собственные приложения, группы в социальных сетях, развивают сервисы доставки и так далее. Обороты электронной торговли растут сумасшедшими темпами: согласно данным «Платформа ОФД» в ноябре 2020-го года в России объём интернет-покупок в массовой рознице вырос на 118%) по сравнению с аналогичным показателем 2019 года.

В этом отношении примечателен путь Китая, где идет кардинальная реконцепция – торговый центр превращается в место, где люди просто забирают товары и продукты в дарксторах, которые приобретали в онлайн-магазинах заранее.